10 % IVA pluss 1,2 % AJD på nybygg, mot 7 % ITP på brukt bolig, er ikke en liten forskjell. En praktisk guide til når hver av dem gir mening.
De fleste kjøpere lander på spørsmålet nybygg eller brukt bolig ut fra smak. De har et bilde i hodet — blankt glass og betong, med en nedsenket sittegruppe, eller et andalusisk steinhus med en gammel hage — og velger etter det. Det er ikke noe galt i å velge en bolig på den måten. Det er en dårlig måte å velge en transaksjon på, fordi de to veiene beskattes etter helt forskjellige regler, og gapet mellom dem er stort nok til å finansiere et svømmebasseng.
Dette er detaljen som forsvinner i visningen, så la oss være presise.
To regelverk, én beslutning
I Andalucía beskattes en brukt bolig — det vil si alle salg etter det første — under Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Siden reformen i 2021 har regionen en flat sats på 7 %, uavhengig av pris. Det finnes ingen trinnvis skala å klatre i. En leilighet til 1 million euro og en villa til 8 millioner euro betaler samme prosentsats.
Kjøper du derimot en bolig direkte fra en utbygger — et nybygg — beskattes det ikke under ITP i det hele tatt. I stedet betaler kjøperen IVA (moms) på 10 % av prisen, pluss dokumentavgift (AJD) på 1,2 %. Du betaler aldri både ITP og IVA på samme kjøp — men på et nybygg blir den samlede skatten 11,2 %.
Syv prosent mot 11,2 prosent. Det er 4,2 prosentpoeng i skatt alene, før du har betalt et eneste honorar.
Ved prisnivåene man finner på denne kysten, blir regnestykket brutalt. På et kjøp til 2 millioner euro ligger skatten på rundt 140 000 euro ved et bruktkjøp, mot 224 000 euro på et nybygg — en forskjell på 84 000 euro. På en bolig til 3,5 millioner euro vokser samme gap til rundt 147 000 euro. Det er ikke en avrundingsfeil. Det er, ganske ofte, den forskjellen folk trodde de forhandlet om på prisen.
De totale kostnadene
Skatten er den største posten, men ikke den eneste. På toppen av begge løsningene må du budsjettere med notarkostnader (omtrent 600–1 200 euro), tinglysing (omtrent 400–1 000 euro), og uavhengig juridisk bistand på rundt 1–1,5 % av kjøpesummen. En gestor kan stå for det administrative.
Legger man alt sammen, blir tommelfingerreglene for Andalucía enkle:
- Brukt bolig:
budsjetter med rundt 10–12 % på toppen av prisen, alt inkludert.
Kontantkjøpere ligger ofte i den lavere enden.
- Nybygg:
budsjetter med rundt 12–14 % alt inkludert.
Dette er tallene en kjøper bør ha med seg inn i den første samtalen, ikke noe man oppdager hos notaren.
Fellen er ikke skatten — det er antagelsen
Hvor ligger da fellen? Sjelden i selve skattesatsen, som er offentlig kjent og fast. Fellen ligger i antagelsen på hver side av den — antagelsen ingen stopper opp og stiller spørsmål ved.
Nybygg-fellen
– er å behandle den høyere skatten som usynlig, fordi boligen er ny, innflyttingsklar og presenteres med profesjonell staging. Kjøpere fester seg ved prisen på selve boligen og glemmer at de samtidig betaler fire ekstra skattepoeng for å være den første eieren. Av og til er den premien fullt berettiget — men det bør være et valg, ikke noe man overser.
Bruktbolig-fellen
– er motsatt: å ta for gitt at en brukt bolig automatisk blir billigere fordi skatten er lavere. To ting visker ofte ut denne forskjellen. Den første er oppgradering: en brukt bolig som trenger modernisering, kan spise opp hele skattefordelen på fire poeng i håndverkerfakturaer — og noen ganger mer enn det. Den andre er selve skattegrunnlaget. ITP beregnes av det høyeste av den oppgitte prisen og valor de referencia, referanseverdien som katasteret har fastsatt. Siden 2022 har denne referanseverdien snevret inn rommet for å oppgi en lavere pris enn man egentlig betaler, og på noen boliger ligger den over den avtalte prisen — slik at kjøperen betaler 7 % av et tall som er høyere enn det de faktisk betalte. En bolig som ser billig ut på skatten, kan derfor likevel koste mer enn forventet.
Med andre ord: ingen av de to løsningene er alltid den billigste. Det billigste valget er det som er riktig beregnet før du forplikter deg.
Et regnestykke
Tall gjør det abstrakte konkret, så her er to kjøpere, hver med 2,5 millioner euro å bruke, én på en brukt bolig og én på et tilsvarende nybygg, begge i Andalucía.
Kjøperen av den brukte boligen betaler 7 % ITP — 175 000 euro — pluss notar, tinglysing og juridisk bistand på rundt 30 000–40 000 euro, for en samlet transaksjonskostnad på rundt 205 000–215 000 euro.
Kjøperen av nybygg betaler 10 % IVA (250 000 euro) pluss 1,2 % AJD (30 000 euro) — 280 000 euro i skatt — pluss tilsvarende honorarer, for en samlet kostnad nærmere 310 000–320 000 euro.
Det er en forskjell på rundt 100 000 euro på et kjøp til 2,5 millioner euro, og forskjellen kommer nesten utelukkende fra skattesystemet, ikke fra noe ved boligene selv. Kjøperen av nybygget kan godt være helt fornøyd med å betale det, for garanti, spesifikasjon og en betalingsplan i etapper. Poenget er at det er en sekstallspost i budsjettet som er fullt mulig å forutse — og den bør ligge i budsjettet fra dag én, ikke dukke opp som en overraskelse på overtakelsesdagen.
Når hver av dem faktisk gir mening
Ser man bort fra personlig preferanse på det visuelle og bare på regnestykket, blir bildet ganske klart.
Nybygg eller boligkjøp på prosjektstadiet passer for kjøperen som vil ha den nyeste standarden og beste energiløsningen, setter pris på den tiårige byggegarantien som følger med nybygg, foretrekker en betalingsplan i etapper under byggingen i stedet for full betaling ved overtakelse, og er komfortabel med å betale skattepremien og vente på levering. For boligkjøp på prosjektstadiet finnes det dessuten en mulighet for verdistigning mellom reservasjon og overtakelse i et marked i vekst — men det er en mulighet, ikke en garanti, og bør beregnes konservativt.
Brukt bolig passer for kjøperen som vil ha en etablert adresse med ferdig hage og kjent utsikt, trenger boligen nå og ikke om atten måneder, setter pris på forhandlingsrommet en motivert privat selger ofte gir, og heller vil ha den lavere skatten og bruke det som blir til overs på å sette sitt eget preg på boligen. Det ene man ikke kan kompromisse på her, er due diligence: at eventuelle tilbygg er lovlige, at det finnes gyldig brukstillatelse, og at nota simple er ren. Besparelsen på fire prosentpoeng er bare reell hvis boligen virkelig er ren.
En fotnote for investorer
En endring fra 2026 er verdt å nevne for de som kjøper for å selge videre, ikke for å bo der selv. Den reduserte ITP-satsen på 2 %, som tidligere var tilgjengelig for profesjonelle aktører som videreselger innen en gitt periode, gjelder nå bare boliger med en verdi opp til 500 000 euro, og videresalgsvinduet er kortet ned fra fem år til to. I det øverste segmentet på kysten, der de fleste boliger ligger godt over den grensen, gjelder den vanlige satsen på 7 % — noe som egentlig bare bekrefter det erfarne investorer her allerede vet: i dette segmentet styres beslutningen av beliggenhet, sjeldenhet og design, ikke av mekanikken i overdragelsesskatten.
Poenget
Valget mellom nybygg og brukt bolig bør tas på de riktige premissene — lys, planløsning, beliggenhet, det livet du faktisk skal leve i boligen. Men det bør tas med skatteforskjellen fullt synlig på bordet, fordi den ved priser som på Costa del Sol kan utgjøre flere titusen, i noen tilfeller flere hundre tusen euro, og fordi den er fullt mulig å forutse. De kjøperne som blir overrasket, er ikke de som valgte den dyreste veien. Det er de som ikke visste at de valgte.
Satsene som er nevnt, gjelder Andalucía og er gjeldende per begynnelsen av 2026. De autonome regionene kan endre dem, og tallene bør alltid bekreftes på kjøpstidspunktet. Denne guiden er generell informasjon, ikke skatte- eller juridisk rådgivning — din egen advokat og skatterådgiver bør bekrefte posisjonen for din spesifikke transaksjon.