10 % IVA + 1,2 % AJD på nybygg mot 7 % ITP på bruktbolig er ingen liten forskjell. En praktisk guide til når hvert alternativ gir mening.
De fleste kjøpere kommer til spørsmålet om nybygg eller bruktbolig gjennom smaken. De har et bilde i hodet — skarpt glass og betong med en nedsenket stue, eller forvitret andalusisk stein med en moden hage — og velger deretter. Det er en helt grei måte å velge et hjem på. Det er en dårlig måte å velge en transaksjon på, for de to veiene beskattes etter helt ulike regimer, og avstanden mellom dem er stor nok til å finansiere et svømmebasseng.
Dette er den delen som forsvinner i visningslokalet, så la oss være presise om det.
To regimer, én beslutning
I Andalucía beskattes en bruktbolig — det vil si enhver annen eller senere overdragelse — etter Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Siden reformen i 2021 anvender regionen en flat sats på 7 %, uavhengig av pris. Det finnes ingen progressiv skala å klatre; en leilighet til 1 million euro og en villa til 8 millioner euro belastes med samme prosentsats.
Et nybygg kjøpt direkte fra en utbygger beskattes ikke etter ITP i det hele tatt. I stedet betaler kjøperen IVA (merverdiavgift) på 10 % av prisen, pluss dokumentavgift (AJD) på 1,2 %. Du betaler aldri både ITP og IVA på samme kjøp — men på et nybygg er den samlede skatten på overskriftsnivå 11,2 %.
Sju prosent mot 11,2 %. Det er en forskjell på 4,2 prosentpoeng i skatt alene, før et eneste gebyr.
Regnestykket er nådeløst på de prisene denne kysten omsettes til. På et kjøp på 2 millioner euro er skatteposten omtrent 140 000 € på en bruktbolig mot 224 000 € på et nybygg — et sprik på 84 000 €. På en bolig til 3,5 millioner euro vokser det samme gapet til rundt 147 000 €. Det er ingen avrundingsfeil. Det er, svært ofte, akkurat den summen folk trodde de forhandlet om på prisen.
Tallene fullt ut
Skatt er den største kostnaden, men ikke den eneste. På toppen av begge veiene må man budsjettere med notargebyrer (grovt 600–1 200 €), tinglysing (om lag 400–1 000 €) og uavhengig juridisk bistand på rundt 1–1,5 % av prisen. En gestor kan håndtere den administrative innleveringen.
Legger man det sammen, blir tommelfingerreglene for Andalucía rene:
- Bruktbolig: budsjettér med rundt 10–12 % på toppen av prisen, alt inkludert. Kontantkjøpere ligger gjerne i nedre ende.
- Nybygg: budsjettér med rundt 12–14 % alt inkludert.
Dette er tallene en kjøper bør ta med inn i den aller første samtalen, ikke oppdage hos notaren.
Fellen er ikke skatten — det er antakelsen
Så hvor er «fellen»? Det er sjelden selve skattesatsen, som er offentlig og fast. Det er den uutforskede antakelsen som ligger på hver side av den.
Nybyggfellen er å behandle den høyere skatten som usynlig fordi boligen er blank, innflyttingsklar og selges med selvsikker iscenesettelse. Kjøpere fester seg ved listeprisen og glemmer at de også betaler fire ekstra skattepoeng for privilegiet å være første eier. Noen ganger er det påslaget fullt ut berettiget — men det bør være en beslutning, ikke en forglemmelse.
Bruktboligfellen er speilbildet: å anta at en bruktbolig automatisk er det billigere utfallet fordi skatten er lavere. To ting visker ofte ut besparelsen. Det første er renovering — en bruktbolig som trenger oppgradering, kan sluke hele firepoengs skattefordel i håndverkerregninger, og vel så det. Det andre er selve skattegrunnlaget. ITP beregnes av det høyeste av oppgitt pris eller den offisielle valor de referencia fastsatt av matrikkelen. Siden 2022 har denne referanseverdien snevret inn rommet for underdeklarering, og på enkelte eiendommer ligger den over avtalt pris — noe som betyr at kjøperen betaler 7 % av et tall større enn det han faktisk betalte. En bruktbolig som så billig ut på skatt, kan stille koste mer enn ventet.
Med andre ord: ingen av veiene er pålitelig billigere. Den billigere veien er den som er korrekt kostnadsberegnet før du forplikter deg.
Et gjennomregnet eksempel
Tall gjør det abstrakte konkret, så her er to kjøpere som hver bruker 2,5 millioner euro, én på en bruktbolig og én på et tilsvarende nybygg, i Andalucía.
Bruktboligkjøperen betaler 7 % ITP — 175 000 € — pluss notar-, tinglysings- og advokatkostnader på grovt 30 000–40 000 €, for en samlet transaksjonskostnad i størrelsesorden 205 000–215 000 €.
Nybyggkjøperen betaler 10 % IVA (250 000 €) pluss 1,2 % AJD (30 000 €) — 280 000 € i skatt — pluss tilsvarende gebyrer, for en samlet kostnad nærmere 310 000–320 000 €.
Det er en forskjell på rundt 100 000 € på et kjøp til 2,5 millioner euro, nesten utelukkende på grunn av skatteregimet og ikke noe ved boligene i seg selv. Nybyggkjøperen kan være helt fornøyd med å betale det for garanti, standard og trinnvis betaling. Poenget er at det er en sekssifret, fullt forutsigbar post — og den bør stå i budsjettet fra dag én, ikke som en overraskelse ved overtakelse.
Når hvert alternativ faktisk gir mening
Tar man bort smaken, er tilfellene ganske klare.
Nybygg eller prosjektsalg passer kjøperen som vil ha nyeste standard og energiytelse, verdsetter den tiårige reklamasjonsretten som følger nybygg, foretrekker en trinnvis betalingsplan gjennom byggetiden framfor ett oppgjør, og er komfortabel med å betale skattepåslaget og vente på levering. Spesielt for prosjektsalg finnes den ekstra muligheten for verdistigning mellom reservasjon og ferdigstillelse i et stigende marked — men det er en mulighet, ikke en garanti, og bør beregnes konservativt.
Bruktbolig passer kjøperen som vil ha en etablert adresse med moden beplantning og dokumentert utsikt, trenger overtakelse nå snarere enn om atten måneder, verdsetter forhandlingsrommet en motivert privat selger kan tilby, og heller vil ta den lavere skatten og bruke eventuelt resterende budsjett på å gjøre boligen til sin egen. Det ufravikelige her er due diligence: lovligheten av eventuelle tilbygg, gyldige brukstillatelser og en ren nota simple. Firepoengsbesparelsen er bare reell hvis eiendommen faktisk er ren.
En fotnote for investorer
Én endring i 2026 er verdt å merke seg for den som kjøper for å selge videre snarere enn for å bo. Den reduserte ITP-satsen på 2 % som er tilgjengelig for profesjonelle aktører som selger videre innen en gitt periode, gjelder nå bare for eiendommer verdsatt til opptil 500 000 €, og videresalgsvinduet er kortet ned fra fem år til to. I det eksklusive kystmarkedet, der de fleste boliger ligger komfortabelt over den terskelen, gjelder standardsatsen på 7 % — noe som bare bekrefter det seriøse investorer her allerede vet: i dette segmentet drives beslutningen av beliggenhet, knapphet og design, ikke av mekanikken i overdragelsesskatten.
Poenget
Valget mellom nybygg og bruktbolig fortjener å bli tatt på sakens premisser — lys, planløsning, beliggenhet, livet du har tenkt å leve i boligen. Men det bør tas med skatteforskjellen fullt synlig på bordet, for på Costa del Sol-priser løper den forskjellen til titalls eller hundretalls tusen euro, og den er fullt ut forutsigbar. De som blir tatt på senga, er ikke de som valgte den dyrere veien. Det er de som ikke visste at de tok et valg.
Satsene som er sitert gjelder Andalucía og er aktuelle per tidlig 2026; de autonome regionene kan endre dem, og tallene bør alltid bekreftes på kjøpstidspunktet. Denne guiden er generell informasjon, ikke skatte- eller juridisk rådgivning — din egen advokat og skatterådgiver bør bekrefte posisjonen for din konkrete transaksjon.