En gjennomgang av tinglyste transaksjoner på Costa del Sol de siste 36 månedene, med søkelys på de nordiske kjøpernes andel og hvordan den har endret seg siden 2022.
Det finnes en behagelig fortelling om skandinaver og Sør-Spania. Sol, golf, en flytur som knapt er lengre enn turen til familiehytta, og en kyst som har tatt imot nordeuropeiske penger i et halvt århundre. Den stemmer så langt det rekker. Men det er også den typen fortelling som får folk til å slutte å se på tallene — og tallene fra de siste tre årene er mer interessante, og enkelte steder mer kontraintuitive, enn postkortet antyder.
Dette er derfor et forsøk på å lese de tinglyste tallene nøkternt, skille det som faktisk har endret seg siden 2022 fra det som bare har blitt mer omtalt, og si noe nyttig til en nordisk kjøper som forsøker å avgjøre om hun er tidlig ute, i rett tid, eller for sent ute.
Bakteppet: utenlandsk etterspørsel på et strukturelt høyt nivå
La oss begynne med det store bildet. På landsbasis står utenlandske kjøpere nå for omtrent 14–15 % av alle boligtransaksjoner i Spania — den høyeste andelen som noen gang er registrert. I første halvår 2025 kjøpte utenlandske kjøpere mer enn 71 000 boliger nasjonalt, en oppgang på rundt 2 % fra året før. Det er taket på trakten.
Costa del Sol ligger langt over dette nasjonale snittet. I provinsen Málaga involverer mellom en tredjedel og fire av ti kjøp en internasjonal kjøper, avhengig av kvartal og kilde; notartall for andre kvartal 2025 anslår den utenlandske andelen til rundt 33 %, mens helårsestimater for 2024 ligger nærmere 39 % — høyest av alle spanske provinser. Beveger man seg opp i de mest eksklusive kommunene, slutter tallet å være en statistikk og blir hele markedet. I Benahavís registrerer de spanske notarene internasjonale kjøpere til rundt 84 % av alle boligtransaksjoner. Den som markedsfører en godt beliggende bolig over medianprisen her, markedsfører i praksis til et utenlandsk publikum, enten man har tenkt på det eller ei.
Det er jordsmonnet. Spørsmålet er hvordan den nordiske planten ser ut i det.
Hva de nordiske tallene faktisk viser
Her krever et ærlig svar at man skiller to land som spansk presse vanemessig slår sammen til «skandinavene».
Sverige er volumhistorien. Langs vestkysten — Fuengirola, Mijas, Marbella, Benahavís og Estepona — gjennomførte svenske statsborgere anslagsvis 1 212 transaksjoner i de tolv månedene fram til september 2025, noe som gjør dem til en av de mest innflytelsesrike enkeltgruppene blant utenlandske kjøpere på denne strekningen. Konsentrasjonen er slående: i Fuengirola står svenske kjøpere for nesten 14 % av alle utenlandske transaksjoner, og selv i eksklusive Benahavís utgjør de rundt 10 % av de internasjonale kjøpene. På nasjonal basis har svenskene lenge representert om lag 5 % av alle utenlandske kjøpere.
Norge er verdihistorien, og den er lett å undervurdere. I de rå nasjonale tabellene har nordmenn historisk registrert seg på litt over 1 % av utenlandske kjøpere — omtrent en fjerdedel av det svenske antallet. Tatt for pålydende ser det ut som et marginalt marked. Det er det ikke, av tre grunner.
For det første prisen. Når notarene rangerer utenlandske kjøpere etter gjennomsnittlig pris per kvadratmeter, ligger nordmenn helt øverst på tabellen — rundt 3 292 €/m² i første halvår 2025, bare bak amerikanske, sveitsiske og svenske kjøpere og komfortabelt foran de fleste volumnasjonalitetene. Norske penger lander uforholdsmessig ofte i premium- og toppsegmentet, og det er nettopp der antall transaksjoner undervurderer den økonomiske tyngden.
For det andre måling. De tinglyste tallene fanger opp kjøp etter oppgitt nasjonalitet hos notaren; de er langt dårligere til å fange opp dem som kjøper gjennom et selskap, som betaler kontant, eller som aldri formelt registrerer seg som bosatt selv om de tilbringer halve året her. Blant svensker antyder uoffisielle anslag at den reelle befolkningen knyttet til Spania er flere ganger høyere enn det registrerte tallet, og det er ingen grunn til å tro at norsk underregistrering er mindre. Det synlige norske tallet er et gulv, ikke en sann avlesning.
For det tredje produktsammensetning. Begge de nordiske nasjonalitetene viser en markert appetitt på nybygg og prosjektsalg — om lag én av fem svenske kjøpere kjøper nytt — noe som kanaliserer en betydelig del av etterspørselen inn i prosjekter som ikke alltid kommer rent til syne i tabellene over bruktboligtransaksjoner.
Den nøkterne lesningen blir altså: Sverige driver volumet; Norge driver verdien; og begge er underrapportert i den offisielle tellingen, ikke overrapportert.
Hva de kjøper, og hvor
Den samlede andelen er bare halve bildet; det er mønsteret i de nordiske kjøpene som gjør dem kommersielt særegne. To trekk skiller seg ut.
Det første er geografisk konsentrasjon. Svensk etterspørsel klynger seg særlig tett sammen — Fuengirola og Mijas i den mer tilgjengelige enden, og deretter de eksklusive livsstilslommene i Marbella, spesielt rundt Nueva Andalucía og Puerto Banús, der det finnes et etablert miljø, kjente tjenester og en følelse av å ankomme et sted som allerede er halvt nordisk. Utenfor en håndfull kommuner faller de svenske transaksjonsvolumene kraftig. Dette er ikke en etterspørsel spredt over hele kysten; det er en dyp konsentrasjon i bestemte soner, og det er nettopp derfor en generalisering som «Costa del Sol er populært blant skandinaver» er ubrukelig når man skal prissette en konkret gate.
Det andre er produktpreferanse. Nordiske kjøpere — nordmenn og svensker like mye — viser en tydelig appetitt på nybygg og prosjektsalg, der om lag én av fem svenske kjøpere velger nytt. Begrunnelsene er de samme på tvers av begge nasjonalitetene: en kulturell preferanse for moderne, energieffektive og vedlikeholdsfrie boliger; trygghet med den trinnvise betalingsstrukturen i prosjektsalg; og en skepsis til renoveringsrisikoen som følger med eldre spansk boligmasse i et ukjent rettssystem. For utbyggere og kjøperrådgivere former den preferansen alt fra hvilket utvalg man løfter fram, til hvordan en handel struktureres.
Hva som endret seg i 2022 — og hvorfor det er strukturelt, ikke sesongbetont
Det interessante er tidspunktet. Nordisk interesse for kysten er flere tiår gammel, men tallene bøyer av rundt 2022, og fire krefter forklarer hvorfor.
Den første er valuta. Siden 2022 har både kronen og kronan svekket seg betydelig mot euroen. For en kjøper som tjener og holder formue i NOK eller SEK, har en villa på Costa del Sol blitt dyrere målt i euro — og likevel har kjøpsbeslutningen om noe akselerert, fordi en svak hjemmevaluta gjør et eurodenominert realaktivum til en sikring snarere enn en ferie. Eiendom i utlandet slutter å være forbruk og begynner å se ut som diversifisering bort fra en fallende valuta.
Den andre er rentesyklusen. Den pengepolitiske lettelsen som pågikk gjennom andre halvår 2025, senket lånekostnadene i hele eurosonen og bedret kjøpekraften for lånefinansierte kjøpere, mens den nordiske toppkjøperen — som ofte er kontantkjøper — uansett aldri var spesielt rentefølsom.
Den tredje, og den mest spesifikt norske, er innenlandsk skatt. Økningene i norsk formuesskatt fra 2022 og utover utløste en godt dokumentert bølge av formuende nordmenn som revurderte hvor de holder eiendelene sine, og i noen tilfeller hvor de er bosatt. Mye av den mest synlige utflyttingen gikk til Sveits, men Andalucía er stille relevant i samme regnestykke, fordi regionen ikke har noen regional formuesskatt i det hele tatt — en kontrast vi går nærmere inn på i vår skatteveiledning. For en nordmann som vurderer en sekundærbolig, er det at destinasjonsregionen ikke legger på sin egen årlige formuesavgift ikke avgjørende, men det er sjelden fraværende i samtalen.
Den fjerde er rett og slett hvordan folk nå arbeider og lever. Fjernarbeid og hybridarbeid har gjort «sekundærboligen» til noe nærmere en «andre base» — bebodd i lengre perioder, av yngre eiere, og vurdert ut fra tilkobling og helårstjenester snarere enn ut fra august alene.
Ingen av disse fire er en sesongmessig blaff. Valutaregimer, skattepolitikk, arbeidsmønstre og en strukturell boligmangel på en arealknapp kyst er trege variabler. Det er argumentet for å behandle skiftet etter 2022 som en endring i nivå snarere enn et midlertidig hopp.
Tilbudssiden holder tesen ærlig
Det ville være lett å lese alt dette som udelt gode nyheter, så det er verdt å være nøktern om den andre halvdelen av ligningen. Grunnen til at prisene har steget — provinsen Málaga har vært blant de raskest stigende i Spania, med prisantydninger godt opp i tosifret prosent gjennom 2025 — er ikke bare etterspørsel. Det er at kystkommunene står overfor stram regulering, treg saksbehandling og reelt begrenset utbyggbar grunn. Tilbudet kan ikke svare raskt på etterspørselen, så etterspørselen kommer til uttrykk som pris.
For en nordisk kjøper skjærer det begge veier. Det støtter det langsiktige verdiargumentet, fordi knappheten er varig. Men det betyr også at instinktet om å «vente på en korreksjon», som fungerer i likvide markeder med elastisk tilbud, er en svakere strategi her. Korreksjonene, når de kommer, pleier å være grunne og kortvarige i toppsegmentet, og den som venter, kjøper ofte den samme eiendommen senere til en høyere pris.
Så: tidlig ute, i rett tid, eller for sent?
Tallene sier ikke at den nordiske kjøperen er for sent ute. Utenlandsk etterspørsel er på et strukturelt høyt nivå, men fortsatt konsentrert i en håndfull kommuner; norsk deltakelse er spesielt undervurdert og vektet mot verdi snarere enn volum; og kreftene som gjorde interesse om til handling etter 2022 er makroøkonomiske og trege, ikke forbigående.
Det tallene derimot sier, er at dette ikke lenger er et marked som belønner passivitet eller postkorttenkning. Volumet er reelt, konkurransen om de best beliggende objektene er internasjonal og ofte kontant, og gapet mellom det en portal annonserer og det som faktisk omsettes, har blitt større. Fordelen ligger nå hos kjøpere som er presise på mikrobeliggenhet, klarøyde om skatteposisjonen på begge sider av grensen, og representert av noen hvis interesser er på linje med deres egne snarere enn med salget.
Det er, for hva det er verdt, hele grunnen til at vi bygde en nordisk praksis i utgangspunktet.
Tallene som er sitert bygger på data publisert av spanske notarer, Idealista, Tinsa og rapportering om transaksjonsvolumer på Costa del Sol gjennom 2025. Markedsdata er veiledende og endrer seg fra kvartal til kvartal. Dette notatet er generell markedskommentar, ikke investeringsrådgivning.