En gjennomgang av registrerte transaksjoner på Costa del Sol de siste 36 månedene, med blikk på andelen nordiske kjøpere og hvordan den har endret seg siden 2022.
Det finnes en lettvint fortelling om skandinaver og Sør-Spania: sol, golf, en flytur som ikke er mye lengre enn den til hytta, og en kyst der nordeuropeiske penger har strømmet inn i et halvt århundre. Fortellingen har noe for seg. Men den er også akkurat den typen fortelling som gjør at folk slutter å se på tallene, og tallene fra de siste tre årene er mer interessante — og til dels mer overraskende — enn postkortet antyder.
Dette er derfor et forsøk på å lese de registrerte tallene nøkternt, skille det som faktisk har endret seg siden 2022 fra det som bare er skrevet mer om, og si noe nyttig til den nordiske kjøperen som forsøker å finne ut om de er tidlig ute, akkurat i tide, eller for sent ute.
Bakteppet: utenlandsk etterspørsel på et strukturelt høyt nivå
Start med det store bildet. I hele Spania utgjør utenlandske kjøpere nå rundt 14–15 % av alle boligtransaksjoner — den høyeste andelen som er registrert. I første halvår 2025 kjøpte utenlandske kjøpere mer enn 71 000 boliger på landsbasis, en økning på rundt 2 % fra året før. Dette er det brede, nasjonale bildet — utgangspunktet før vi zoomer inn.
Costa del Sol ligger langt over dette landsgjennomsnittet. I Málaga-provinsen involverer mellom en tredjedel og fire av ti kjøp en internasjonal kjøper, avhengig av kvartal og kilde. Notartall for andre kvartal 2025 viste en utenlandsk andel på rundt 33 %, og estimater for hele 2024 ligger nærmere 39 % — den høyeste andelen i noen spansk provins. Går man inn i de mest attraktive kommunene, er tallet ikke lenger bare en statistikk — det er hele markedet. I Benahavís registrerer de spanske notarene internasjonale kjøpere på rundt 84 % av alle boligtransaksjoner. En godt plassert bolig over det regionale medianprisnivået her selges i praksis til et internasjonalt publikum, uansett om det er planen eller ikke.
Det er bakteppet. Spørsmålet er hvordan det nordiske bildet ser ut foran det.
Hva de nordiske tallene egentlig viser
Et ærlig svar krever at man skiller mellom to land som den spanske pressen som regel slår sammen til «skandinavene».
Sverige er volumhistorien.
Langs den vestlige kysten — Fuengirola, Mijas, Marbella, Benahavís og Estepona — gjennomførte svenske statsborgere anslagsvis 1 212 transaksjoner i løpet av de tolv månedene fram til september 2025, noe som gjør dem til en av de mest betydningsfulle enkeltnasjonalitetene blant utenlandske kjøpere på denne kyststrekningen. Konsentrasjonen er påfallende: i Fuengirola står svenske kjøpere for nærmere 14 % av alle utenlandske transaksjoner, og selv i det attraktive Benahavís utgjør de rundt 10 % av de internasjonale kjøpene. På landsbasis har svensker lenge representert rundt 5 % av alle utenlandske kjøpere.
Norge er verdihistorien, og den er lett å lese feil.
I de nasjonale rådataene har nordmenn historisk utgjort litt over 1 % av de utenlandske kjøperne — rundt en fjerdedel av det svenske tallet. Tar man det bokstavelig, ser det ut som et marginalt marked. Men det er ikke riktig, av tre grunner.
Den første er pris. Når notarene rangerer utenlandske kjøpere etter gjennomsnittlig kvadratmeterpris, ligger nordmenn helt i toppen — rundt 3 292 euro per kvadratmeter i første halvår 2025, bare bak amerikanske, sveitsiske og svenske kjøpere, og godt foran de fleste av volumnasjonalitetene. Norske penger går uforholdsmessig ofte til premium- og toppsegmentet, og det er nettopp der de store transaksjonstallene undervurderer den økonomiske tyngden.
Den andre er målemetoden. De registrerte tallene fanger opp kjøp etter den nasjonaliteten som er oppgitt hos notaren. De er langt dårligere til å fange opp kjøpere som kjøper gjennom et selskap, som betaler kontant, eller som aldri formelt registrerer seg som bosatte, selv om de tilbringer halve året her. Ifølge uoffisielle anslag er den reelle befolkningen blant svensker med tilknytning til Spania flere ganger høyere enn det registrerte tallet, og det er ingen grunn til å tro at underregistreringen blant nordmenn er mindre. Det synlige norske tallet er et gulv, ikke et riktig bilde.
Den tredje er hva de kjøper. Begge de nordiske nasjonalitetene har en markant forkjærlighet for nybygg og boligkjøp på prosjektstadiet — rundt hver femte svenske kjøper velger nybygg — og det leder en betydelig andel av etterspørselen inn i prosjekter som ikke alltid kommer tydelig fram i tabellene over bruktboligtransaksjoner.
Den enkle tolkningen er altså: Sverige driver volumet, Norge driver verdien, og begge er undervurdert av de offisielle tallene, ikke overvurdert.
Hva de kjøper, og hvor
Den samlede andelen er bare halve bildet. Det er mønsteret i den nordiske kjøpsaktiviteten som gjør den kommersielt særegen. To kjennetegn skiller seg ut.
Det første er geografisk konsentrasjon. Den svenske etterspørselen er særlig tett konsentrert — Fuengirola og Mijas i den mer tilgjengelige enden, og deretter de mest attraktive lommene i Marbella, særlig rundt Nueva Andalucía og Puerto Banús, der det finnes et etablert miljø, kjente tjenester og en følelse av å komme til et sted som allerede er halvveis nordisk. Utenfor en håndfull kommuner faller de svenske transaksjonsvolumene raskt. Dette er ikke en etterspørsel som er spredt over hele kysten. Det er en dyp konsentrasjon i bestemte soner, og det er nettopp grunnen til at generaliseringen «Costa del Sol er populært blant skandinaver» er ubrukelig når man skal prissette en bestemt gate.
Det andre er hva de foretrekker å kjøpe. Nordiske kjøpere — nordmenn og svensker begge — har en markant forkjærlighet for nybygg og boligkjøp på prosjektstadiet, og rundt hver femte svenske kjøper velger nybygg. Grunnene er like for begge nasjonalitetene: en kulturell preferanse for moderne, energieffektive boliger med lite vedlikehold, komfort med en betalingsplan i etapper som følger med prosjektkjøp, og en skepsis til oppgraderingsrisikoen som kommer med eldre spansk boligmasse i et ukjent juridisk landskap. For utbyggere og for kjøperrådgivere former denne preferansen alt fra hvilke boliger som vises fram, til hvordan en avtale settes sammen.
Hva som endret seg i 2022 — og hvorfor det er strukturelt, ikke sesongbetont
Det interessante er tidspunktet. Nordisk interesse for kysten er flere tiår gammel, men tallene endrer retning rundt 2022, og fire krefter forklarer hvorfor.
Den første er valuta. Siden 2022 har både den norske og den svenske kronen svekket seg betydelig mot euro. For en kjøper som tjener og oppbevarer formue i NOK eller SEK, har en villa på Costa del Sol blitt dyrere i euro. Men i stedet for å bremse kjøpelysten, har dette økt den — fordi en svak hjemmevaluta gjør en eurodenominert eiendom til en sikring snarere enn en ferie. Eiendom i utlandet går fra å være valgfri luksus til å se ut som spredning ut av en valuta i verdifall.
Den andre er rentesyklusen. Den pengepolitiske lettelsen gjennom andre halvår 2025 senket lånekostnadene i hele eurosonen og forbedret kjøpekraften for kjøpere med lånefinansiering, mens den nordiske toppsegment-kjøperen — som ofte er en kontantkjøper — aldri var spesielt rentesensitiv i utgangspunktet.
Den tredje, og den mest Norge-spesifikke, er skattepolitikken hjemme. Økningene i norsk formuesskatt fra 2022 og fremover utløste en velkjent bølge der nordmenn med stor formue begynte å vurdere på nytt hvor de oppbevarer eiendelene sine, og i noen tilfeller hvor de bor. Mye av den mest synlige utflyttingen gikk til Sveits, men Andalucía hører hjemme i samme regnestykke, uten at det får like mye oppmerksomhet, fordi regionen ikke krever inn noen regional formuesskatt i det hele tatt — en kontrast vi går gjennom i detalj i vår skatteguide. For en nordmann som vurderer en feriebolig, er ikke dette alene avgjørende for valget. Men at destinasjonsregionen ikke legger på sin egen årlige formuesavgift, er sjelden helt fraværende fra samtalen.
Den fjerde er ganske enkelt hvordan folk jobber og lever i dag. Hjemmekontor og hybridarbeid har gjort «fritidsboligen» til noe som ligger nærmere en «andre base» — brukt over lengre perioder, av yngre eiere, og vurdert etter internettforbindelse og helårstjenester, ikke bare etter august.
Ingen av disse fire er en sesongmessig bølge. Valutaregimer, skattepolitikk, arbeidsmønstre og en strukturell boligmangel på en kyst med begrenset tilgang på tomter, er alle trege variabler. Det er derfor skiftet etter 2022 bør forstås som et varig nivåskifte, ikke en kortvarig topp.
Tilbudssiden holder resonnementet ærlig
Det er lett å lese alt dette som udelt gode nyheter, så det er verdt å kaste et usentimentalt blikk på den andre halvdelen av regnestykket. Grunnen til at prisene har steget — Málaga-provinsen har vært blant de raskest stigende i Spania, med utropspriser som har steget godt inn i tosifret prosent gjennom 2025 — er ikke bare etterspørsel. Det er at kystkommunene er bundet av strenge reguleringsplaner, har langsom saksbehandling og genuint begrenset tilgang på byggeklare tomter. Tilbudet kan ikke svare raskt på etterspørselen, så etterspørselen slår ut i prisen i stedet.
For en nordisk kjøper slår dette begge veier. Det støtter den langsiktige verdihistorien, fordi sjeldenheten er varig. Men det betyr også at instinktet om å «vente på en korrigering» — som fungerer i likvide markeder med god tilgang på nye tomter — er en svakere strategi her. Når korrigeringene kommer, er de som regel beskjedne og kortvarige i toppsegmentet, og kjøperen som venter, ender ofte opp med å kjøpe den samme boligen senere, til en høyere pris.
Så: tidlig ute, akkurat i tide, eller for sent ute?
Tallene tilsier ikke at den nordiske kjøperen er for sent ute. Utenlandsk etterspørsel er på et strukturelt høyt nivå, men fortsatt konsentrert i en håndfull kommuner. Norsk deltakelse spesielt er undervurdert og vektet mot verdi snarere enn volum. Og kreftene som gjorde interessen om til handling etter 2022, er makroøkonomiske og trege, ikke en forbigående trend.
Det tallene derimot sier, er at dette ikke lenger er et marked som lønner passivitet eller postkort-tenkning. Volumet er reelt, konkurransen om de best plasserte boligene er internasjonal og ofte i kontanter, og gapet mellom det som annonseres på en portal og det som faktisk omsettes, har økt. Fordelen ligger nå hos kjøpere som er presise på mikrobeliggenhet, har et klart bilde av skatteposisjonen på begge sider av grensen, og er representert av noen hvis interesser er på linje med deres egne — ikke med selve salget.
Det er, kort og godt, hele grunnen til at vi i sin tid bygget en nordisk praksis.
Tallene som er nevnt, bygger på data publisert av de spanske notarene, Idealista, Tinsa, og rapportering om transaksjonsvolumer på Costa del Sol gjennom 2025. Markedsdata er veiledende og endrer seg fra kvartal til kvartal. Dette notatet er generell markedskommentar, ikke investeringsråd.